《华夏时报》记者 葛爱峰 实习记者 王鑫 郑州报道

受严监管、去通道等金融防风险因素影响，2018年信托资产规模增速出现近十年以来的首次负增长，随着房地产信托产品集中兑付期的到来，房企资金压力或将更为紧张，房地产信托或迎来极为严峻的现实考验。

一直处于信托行业中游的百瑞信托有限责任公司(下称“百瑞信托”)，2018年度公司营业收入与净利润均同比出现下降，又因不幸“踩雷”东方金钰债务违约危机泥潭而“麻烦不断”。即便如此，近日因香港上市公司朗诗绿色集团(00106.HK)一则公告再次引发市场对其的关注，百瑞信托或将在风险高发区的“涉房信托”继续“冒险赚钱”。

“合作开发”房地产

2月15日，朗诗绿色集团公告称，该公司全资附属公司西安朗诗铭与百瑞信托订立协议，西安朗诗铭与百瑞信托合作开发西安名京房地产开发有限公司(下称“西安名京)持有的目标地块，于满足约定条件的情况下，西安朗诗铭同意按约定条件对目标股权及信托债权进行回购，最高金额上限为人民币6亿元。

该协议信息显示，西安名京将设立目标公司以开发目标地块项目，目标公司设立后，西安名京将向西安朗诗意转让目标公司100%股权。百瑞信托设立信托计划以信托资金收购西安朗诗铭持有的西安朗诗意49%股权，及进行债权融资，西安朗诗铭与百瑞信托按各自持股比例向西安朗诗意实缴出资资本、增资以及向西安朗诗意及/或目标公司投入债权，以共同开发目标地块，但百瑞信托提供资金的存续总规模不得超过人民币3亿元。

朗诗绿色集团官网显示称，该公司是中国领先的绿色开发运营商和生活服务商。2018年2月，由“朗诗绿色地产”正式更名为“朗诗绿色集团”。

向全球投资者提供香港等地财经股市资讯的财华社在名为《朗诗绿色集团的多元化陷阱》的深度透视文章中描述，朗诗绿色集团是一家成立于南京，立足于长三角的房地产开发商，作为一家以“绿色”为卖点的区域性开发商，面对愈发严峻的行业形势，公司希望通过转型，推动公司业务多元化，分散风险，在地产之外有所斩获。该分析文章从朗诗绿色集团地产业务乏力、发力长租公寓、觊觎养老产业、多元化的呓语等方面进行了剖析。

“公司虽然以“绿色”作为营销的噱头，但其房子质量在长三角的地区却没有形成良好的口碑，网路上负面消息比较明显。”财华社还认为朗诗绿色集团是一个高负债率的公司。

百瑞信托是经批准设立的非银行金融机构，公司始建于1986年4月15日，前身为郑州信托投资公司，2002年完成重新登记后更名为百瑞信托;2010年以来，历经多次增资扩股，公司注册资本增至40亿元。公司目前股东包括国家电力投资集团公司、郑州市政府和摩根大通3方。

相关数据显示，百瑞信托2018年全年实现收入总额16.75亿元，同比下降8.6%;实现净利润10.12亿元，同比下降2.3%。

让金融回归本源，更好地为实体经济服务，是包括信托业在内中国金融业转型的重要任务。《华夏时报》记者分析相关数据发现，同样在“转型”过程中的百瑞信托与监管机构“脱虚向实”、回归本源的发展要求或有所“背离”。

相关数据显示，2017年度百瑞信托投向房地产业信托资金占比上升，而投向基础产业与实业的信托资金占比均下降。该机构2017年度信托资产分布前三大行业中，首位便是房地产业，投向房地产业信托资金为510.35亿元，占比28.95%。与其2016年度投向房地产业信托资金369.09亿元相比，增加141.26亿元。

《华夏时报》记者向百瑞信托询问该公司2018年度信托资产投向房地产业信托资金额度和占比等数据，百瑞信托未给与提供。

国家电投集团资本控股董事长、党委书记兼百瑞信托董事长王振京曾对外称，2018年是信托行业进入从高速粗放发展向全面高质量发展的转型换挡元年，回归信托本源，结合自身资源禀赋打造核心竞争力和新的利润增长点，成为包括百瑞信托在内的所有信托公司的共同选择。

一位不愿具名的专业人士分析认为，对于前述合作中百瑞信托是否“脱实向虚”甚至当“房地产开发商”，其可能为了避嫌，设立信托计划以信托资金收购合作方49%股权，这样则不需要并表，监管要求不能做回购和通道，百瑞或通过对赌协议来退出。

疑问重重的“涉房信托”

虽然房地产市场历经调控，但该行业总体利润率水平较高，加之多种因素导致房企资金需求进一步加大，在其他融资渠道收紧环境下，较高融资成本的房地产信托则成为房企的“无奈之选”。

而随着市场风险不断积聚增加，房地产信托风险已有大量积聚的迹象，信托机构“涉房信托”成为风险高发区。《华夏时报》记者经过调查发现，前述西安朗诗铭与百瑞信托拟合作开发的西安名京持有的目标地块，或存在较大隐患和风险。

相关信息显示，西安名京2015年11月10日前，由中融信托100%控股，当日变更为深圳平安大华汇通财富管理有限公司控股，2017年1月5日变更为中信信托控股机构的深圳前海金韬一号投资企业59.6%控股，深圳平安大华持股则缩减为40.4%。

信托机构在做地产业务时，对于不良禁止交易的地产客户开展房地产投融资业务合作，信托机构对于项目公司及其集团或民营企业实际控制人近期存在重大负面信息、违约事件或纠纷、信用记录不佳、民间借贷等方面也有明确要求。

据企查查相关数据显示，截至发稿前，西安名京自身风险35起，关联风险81起，其中被执行人数据中，西安名京从2019年1月3日开始，被西安市中级人民法院连续立案被执行人案件12宗，福建省宁德市中级人民法院1月29日公告起诉开庭传票，其中也涉及西安名京。

而尚待开发的目标土地位于西安市未央区北二环以南，文景路以东，国有土地使用权证编号为“西未国用(2013出)第161号」及「西未国用(2013出)第163号”，为城镇住宅及批发零售用地，使用权面积为9935.5平方米。

“这个项目或不符合‘432’条件，‘432’指房地产项目‘四证齐全’、30%为自有资金投入、开发商有二级开发资质，如果符合这个标准，融资成本比信托低的银行机构就做了，也轮不着百瑞信托进去。”某专业人士分析认为，市面上常见的房地产信托多采用“明股实债”来规避监管，而这块2013年出让的地块为何现在才计划开发或会令投资者质疑。

由于相关政策对于地产融资的监管趋严，大部分风险把控比较好的信托公司风控明显提高，合作的融资主体目前已经划定在房企综合实力排名在30名左右，甚至更高。

中国房地产大数据应用服务商克而瑞公布房企业绩排行榜显示，2018年朗诗绿色集团以381.3亿元的销售额名列房企68名。在2018年房地产行业诞生30家千亿企业的背景下，朗诗绿色集团在规模上并没有太大优势。

蓝鲸财经曾以朗诗绿色集团业绩增长乏力和前途未卜的多元化等方面对其进行分析称，自2013年上市以来便深陷业主维权漩涡的朗诗绿色集团，近年来发展可谓坎坷不断。

“对于一家资金并不充裕的中小型房企，全面撒网的战略是否正确?如今的朗诗，一方面面临着地产业务的销售压力，一方面在转型业务上前途未卜。下一步，田明又将把朗诗带往何处?”蓝鲸房产梳理发现，截止到2018年10月末，朗诗绿色集团行业排名从2016年53位、2017年64位，下降至73位。

朗诗绿色集团公告中称，透过引入百瑞信托作为合作伙伴，共同投资开发目标项目，有助该集团分散投资风险、提升资金效率及带来出售收益，且目标项目将由该集团负责操盘管理，贯彻集团“产品差异化、资产轻型化、盈利多样化”的整体战略。

为核实百瑞信托与朗诗绿色集团合作过程中的相关问题，《华夏时报》记者向百瑞信托发送采访提纲进行采访，截至发稿，未收到该公司的正式回复。

随着信托业竞争日益加剧，对于既存在向上突破机会，也存在沉沦或掉队可能的百瑞信托，面对业绩下滑和“踩雷”泥潭，如何根据政策与金融市场变化及时调整信托项目的配置领域，让金融真正回归本源，更好地为实体经济服务，或还有很长的路要走，或还要面临一系列的“不确定性”。