“国资房企退市第一股”首创置业于8月4日发布了2021年中期业绩，交出退市前的最后一份答卷。

2021年上半年，首创置业收入110.13亿元，较去年同期增加约19%；营业利润同比下降43%，约为6.52亿元；归属股东净利润约2.26亿元，较去年同期下降73%。

7月9日，首创置业宣布退市，进行私有化操作，引发行业对其业绩的诸多猜想。首创置业退市既有房地产行业融资环境趋紧、市值长期处于低位、首创集团自身业务重组因素，也有首创置业本身的业绩与财务情况压力因素。

从首创置业私有化举措与其剥离奥特莱斯业务来看，首创置业与首创钜大的半年报都是不错的行业研究样本。

增收不增利 首创置业审慎拿地

首创置业半年报公告显示，今年上半年，首创置业录得营业收入约110.13亿元，同比增加约19%；而在盈利方面，今年上半年，首创置业录得毛利约21.38亿元；归属于母公司股东的净利润约2.26亿元，同比减少73%。

增收不增利这一行业问题在首创置业这里同样体现。

对此，首创置业公告解释称，营业收入增加，主要原因是本期物业开发销售收入的增加。而利润问题则与销售业务的毛利有关，上半年营业税后毛利率约19%，与2020上半年24%的毛利率相比减少5个百分点，主要原因就是本期物业开发销售业务毛利率降低。

反观行业内均值为30%左右的毛利率，首创置业与此相比仍然有一定差距。19%的毛利率实在难以称得上亮眼。

土地储备是房企的“粮草”。在新增土储方面，首创置业公告显示，截至2021年6月底，首创置业土地储备总建筑面积1574.5万平方米， 地上建筑面积1198.9万平方米；权益总建筑面积1024.3万平方米，权益地上建筑面积778.7万平方米。首创置业方面表示，现有土地储备足以满足公司未来3年左右的发展需要，规模适中。

对于下半年的拿地安排，首创置业表示，还是会采取审慎、优中选优的策略。首创置业目前在北京的新盘与顺销、尾盘销售的项目有10多个，从土地储备的结构上，目前“补仓”迫切性并不是太强。而土地竞拍本身就不是首创近年来的重点取地方式，作为北京国企，企业在一二级联动取地上有明显的优势，比较有利于拿到条件更合适的土地。以2020年为例，首创置业新获10个项目，其中9个项目为底价成交，平均溢价率仅为2.6%。

旗下商业平台“拖累”首创置业

值得注意的是，8月4日当日，作为首创置业旗下的商业地产运营平台，首创钜大也发布2021年中期业绩。公告显示，今年上半年，首创钜大录得收入约6.83亿元，同比增长约73%；毛利约3.46亿元，毛利率约为51%；经营溢利约3.09亿元，同比增长约55%。

对于收入同比大幅增长的原因，首创钜大方面表示主要由于奥特莱斯的销售提升，致使本期租金收入增长；另外因为去年同期受新冠肺炎疫情影响，租金收入较低。

相比首创钜大营收、利润同比双增长亮眼业绩，其财务状况并不乐观。据悉，截至2021年6月30日，首创钜大期间全面亏损总额1234.2万元，同比下降89.99%；期间亏损1944.9万元，同比下降81.78%；借款33.19004亿元，同比增加28.35%；非流动负债总额93.7604亿元，同比增加55.79%。

与此同时，截至2021年6月30日，公司的净资本负债比率为187%，与2020年末的176%相比，增加了11个百分点。首创钜大表示净资本负债率变动主要由于债务净额的增加。

作为首创置业的旗下公司，首创钜大的财务不佳拖累了首创置业的整体业绩。

实际上，近三年来，首创钜大一直处于亏损的状态，公司2018年、2019年分别亏损1.98亿元、2.24亿元。 与此同时，首创钜大的经营活动现金流量净额也一直在下降。

从首创钜大这份半年报，我们不难发现，首创置业剥离奥特莱斯业务给予母公司首创集团的初衷：降杠杆，改善财务状况。

降杠杆 剥离旗下奥特莱斯业务

今年3月，首创置业甩掉奥特莱斯“包袱”，向首创集团转让旗下全部奥特莱斯业务，拟集中资源发展住宅及非奥莱业务，而首创钜大在首创集团的直接管理下继续专注奥莱物业项目。

彼时，首创置业总裁钟北辰表示出让奥特莱斯，有效盘活存量资产，优化资产结构，提升资产质量，把回笼资金用于降低杠杆，增强公司抗风险能力。

宣布退市前一天的7月8日，首创置业与首创钜大还有一个大动作：双双停牌，二者停牌公告中提及的“收购及合并守则”。

不难看出，两家公司的停牌或与出售奥特莱斯资产包不无关系，“公司的债务压力较大，叠加企业盈利能力较差、财务紧张，出售资产一定程度上可以缓解这一状况。” 诸葛找房数据研究中心分析师梁楠表示。

从首创置业2020年全年财报来看，首创置业扣除预收款后资产负债率为74.3%，同比下降1%；净负债率达到124.4%，同比下降35%；现金短债比为1.1，同比上涨0.1。

首创置业踩中“两道红线”。

在“三道红线”的重压下，降杠杆、降负债已是必要之举。为了改善财务状况、降低负债，首创置业尝试过多种方式，包括减少拿地、出售资产等。

毋庸置疑，无论是将旗下全部奥特莱斯业务转让给首创集团，还是进行私有化都是首创置业改善财务状况、寻求转型的重要举措之一。

“保持上市公司地位是服务于持续融资需要的，如果市场对公司前景不看好或者公司对行业前景失去信心，则在资本市场的后续融资就会比较困难，同时又要承担维持业绩的压力与维护上市地位的成本，还不如对公司摘牌和私有化，这样更有利于一些短期内很难出业绩但是却有利于公司长期发展的目标的实施。”对此，IPG中国首席经济学家柏文喜置评。

柏文喜认为，而如果要启动首创置业私有化的话，应该暂时不会剥离奥特莱斯，因为首创置业受奥特莱斯拖累的较差业绩有利于打压股价，有利于首创置业以较低的成本实现私有化，如果剥离奥特莱斯就会导致数创职业股价上扬，自然会推高首创置业的私有化代价。

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