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金融界2月27日消息 2022年以来，地产市场低迷，部分居民选择提前偿还房贷，近期“提前还贷”和“房贷转贷”引起广泛关注。提前还贷蕴含怎样的风险，如何应对提前还贷？是否如市场预期那样，降低存量房贷利率便能解决所有问题？

对此，民生证券首席宏观分析师表示周君芝在研报中写到本轮提前偿还房贷潮，居民采用多种实操方法，归结起来主要有两种模式：

模式一，居民用存款提前偿还房贷。居民用手中存款直接偿还存量房贷，居民资产负债表的相应表现为存款和贷款同步消减，这种方式合法合规。

模式二，居民用其他贷款置换房贷。部分居民手中资金不足，但仍存在通过一些实务不合规的操作实现提前还贷。第一种方式是申请一笔新贷款用以偿还存量房贷，例如经营贷，最终效果是用经营贷替换了存量房贷。第二种方式是卖出房子并结清既有房贷，再申请一笔新的房贷购房，最终效果是用新房贷置换存量房贷。

不论哪种提前还贷模式，本质上都是用低息负债置换高息存量房贷。

对于2022年提前还贷潮兴起，周君芝认为是宏观环境造就存量房贷利率偏高是根本原因。

2022年股票、债券、地产等各类资产收益率表现不佳。纳入风险考量之后资产配置所得“综合收益率”偏低。先是2021年下半年以来，地产市场快速下滑，居民对地产价格预期迅速降温。其次2022年股市波动并未让居民感受到赚钱效应。再者2022年年末理财净值化波动，居民对理财信仰也有所打破。

近年银行存款利率一再降低；LPR连续调降，新发放贷款利率快速下行；政策又在积极引导银行支持实体企业融资，以经营贷为代表的企业融资利率快速下行。

这样的政策组合之下，存量房贷利率与新增房贷利率迅速拉大；企业信贷利率和居民房贷利率差距也在迅速拉大。用收益率偏低的存款还清存量房贷，又或者用利息偏低的经营贷、新增房贷置换存量房贷，这都是居民利益最大化动机之下自然的微观选择。

对于然而提前还贷的潜在风险，周君芝表示用存款偿还存量，居民和银行同时缩表，蕴含着经济通缩风险。借经营贷置换存量房贷，不仅存在违法风险，还蕴含利率风险、信用风险和政策传导不畅风险。

（一）对居民而言，经营贷期限较短且经营贷总量信贷额度每年并不固定，房地产负债期限本身很长，用经营贷偿还房贷，蕴含利率风险以及潜在的抽贷风险。

（二）对银行而言，资产结构被迫调整，资产端蕴含的信用风险大幅抬升。

（三）对货币调控而言，金融资源被居民提前还贷套利，货币政策传导效果减弱。

对于如何解决当前提前还的困境，周君芝表示调整存量房贷利率可以治标，但稳定地产预期，稳固经济增长才能治本。真正解决提前还贷的出路，应该是纠正地产过快下行趋势，提振经济增长动能，撬动存款之外资产的回报率。这样居民才有动力扩表，经济才能避免进入一场通缩。

本文源自：金融界

作者：大江大河

关键词： 经济增长