本文来源：时代财经 作者：钟黛

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“今年房企都蜂拥而上，往一线、核心城市里涌。上个月我们在杭州拍地时，一块地最多有六十几家房企摇号。在这样的背景下，我们在核心城市里拿地就比较困难了。”在3月28日的年度业绩会上，绿城中国（03900.HK，简称“绿城”）执行董事、行政总裁郭佳峰直言有压力。

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回顾2022年的土地市场，底价成交、城投托底和流拍，成为寻常图景。不少房企忙着还债，即使有素质较佳的地块释出，也无暇拿地。这给了绿城抄底的机会。

2022年，其新增货值1037亿元，排名行业第八；新增项目27个，总建面408万方；权益土地款408亿元，平均楼面价14620元平方米。

在绿城去年的新增货值中，北京、上海、杭州三个城市占比82%，一二线城市合计占比92%，长三角占比超过80%。

聚焦于一二线城市，使得绿城的去化速度更快，不仅如此，其还进一步提高了周转效率，使资金快速滚动起来。

绿城内部提出了“一年两熟”，也就是说，同一笔钱要在12个月之内滚动两次，合理地加快开工、开盘及资金回笼，促进再投资。

2022年，从拿地到开工，绿城由上一年的4.3个月缩短至2.7个月；从拿地到开盘，由7.3个月缩短至5.5个月；从拿地到经营性现金流回正，从12个月大幅缩短到了7.9个月。竣工面积也同比提升35%至1263万平方米。

“2021年下半年，我们感知到这个行业下行。所以此后一年半的时间里，我们的投资策略聚焦到了中心城市。我们去年的新增货值当年就卖了501亿元，去化率达到创新高的48%。这也是在诸多房企身处困境之际，我们的现金流能保持相对充裕的原因之一。”郭佳峰表示。

而今年，中心城市核心地块的竞争明显加大。“现在各家房企也都明白了，三四线城市的去化比较困难，还是中心城市的核心地段卖得比较好。当下企业要生存，可能只能往核心城市里拿地。”

郭佳峰坦言：“绿城去年的打法在今年可能很难实施了，这给我们的投资团队新出了一些难题。”

2023年，绿城在工作上提出了以经营结果为导向、以利润提升为目标、以现金安全为底线的要求。在投资上，积极拓展10个战略城市，结构化布局25个其他城市。

郭佳峰透露，今年绿城仍将聚焦于中心城市，用以保去化，保安全。而当形势稍好，绿城将下沉，争取更多的利润。

“我们今年的投资策略还是会以一二线城市为主。但是一二线城市里面的非核心地块以及三四城市，对我们的吸引力很大。同样数额的钱，我们去买贵的地，带来的货值相对较小；去买便宜的地，带来的货值更大，如果去化顺利，利润更多。”

“新的一年，我们会根据整体经济形势、房地产行业的形势，以及我们公司的销售去化速度，适时调整投资比例。笼统地说，形势差的时候，我们的投资会集中在核心区域。形势稍好，我们会往下面渗透一些，会往边缘靠一些，使得利润更高。”

2023年至今，绿城新增4个项目，货值共计123亿元，绿城的权益货值超80亿元。“一季度，我们拿到的货值不多。一方面，虽然最近两个月销售有所好转，但是也不能完全肯定今年房地产就往上走了，我们还是持谨慎乐观态度，在投资上量入为出。另一方面，我们也不能好菜还没上，肚子就吃饱了。我们会按步骤往前走。”

整体而言，郭佳峰表示，绿城今年的新增货值应该会超过去年。

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