证券时报记者 张一帆

近两日，以降税为主体的新一轮楼市优化政策，在一线城市集中落地。同时，广州等多个城市还围绕购房资格、收储等方向进一步提出细化政策。

统计数据显示，10月份房地产市场出现积极变化，11月以来重点城市新房网签成交也保持较高活跃度。分析认为，不断落地的增量政策彰显了在当前市场情况下，政府维稳房地产市场的决心，此时态度大于力度，预期后续仍有进一步宽松的可能。

一线同频彰显支持决心

11月19日晚间，深圳市住建局等三部门联合宣布，取消普通住房和非普通住房标准，对个人销售住房涉及的增值税、个人购买住房涉及的契税，按照财政部、税务总局、住建部发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》(2024年第16号)有关规定执行。

深圳市住建局方面表示，此举是为贯彻落实国家工作部署，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

取消普通住房和非普通住房标准，对于购房者而言，最直接的影响就是降低了购房者的税费负担。

有深圳中介以取消“豪宅税”来形容本次政策。过往只有购买90平方米及以下的房子契税按1%征收，如今140平方米及以下的房子，无论首套还是二套，税率均为1%。“深圳目前新房均价5.7万元，如果客户二套购买140平方米的房子，契税部分就能省近16万元。对于卖房客户，将享受非普通住房购房满两年，免征增值税等政策。”该中介告诉记者。

中原地产首席分析师张大伟认为，契税政策调整惠及90至140平方米购房群体，增值税政策也主要影响改善需求，代表了政策重点瞄准改善需求，特别是一线城市的改善购房。“政策加码鼓励改善购房，鼓励二套购房旨在鼓励消费，尤其鼓励已有房居民进行改善置换，是对大户型、高端改善住宅消费的有力支持。”张大伟表示。

就在深圳发布新政前一日，上海、北京均同步发布类似政策，以进一步降低购房成本，促进购房需求释放。其实，在上海、北京、深圳发布财税优惠政策前仅仅一个礼拜，该优惠所依据的《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》刚刚发布，三城的落实速度不可谓不快。

财政部、税务总局、住建部有关负责人在公告发布时解读称，党的二十届三中全会提出，允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准，完善房地产税收制度，公告的发布是对相关政策如何衔接予以明确。“党中央高度重视房地产市场平稳健康发展。”有关负责人强调。

目前，四大一线城市中仅剩广州一城尚未落地这一政策。不过在过去一周，广州各部门在楼市政策方面其实动作频频，先是宣布计划放宽落户政策，七个区或可实现购房入户，随后广州安居集团正式发布公告，将在全市范围内收购满足90平方米以下的存量商品房作为保障房。业内普遍预期，已在上海、北京、深圳落地的财税政策，后续必然在广州加速落地。

在不少分析人士看来，本轮财税政策的内容固然是实打实的让利，各大一线城市迅速的反应和整齐划一的步伐，同样值得点赞。

中银证券分析师夏亦丰认为，此时的住房交易税收调整彰显了在当前市场情况下，政府维稳房地产市场的决心，再次明确了对于房地产的支持态度，此时下调契税的态度远远比下调多少幅度更重要。“市场不必纠结现有的下调力度，而是更应该将重点放在‘做了没’上。”夏亦丰呼吁道。

止跌回稳巩固修复势头

“10月房地产市场出现了‘阶段性回稳’，财税政策接连落地有望进一步强化市场的修复节奏，助力房地产市场止跌回稳。”中指研究院政策研究总监陈文静表示。

国家统计局新闻发言人付凌晖，以“一揽子促进房地产市场止跌回稳的措施显效，10月份房地产市场出现积极变化”来概括当下房地产市场的表现。国家统计局的数据显示，前10月全国新建商品房销售面积、销售额降幅，比前9月分别收窄1.3和1.8个百分点，10月份当月改善幅度之大，为今年以来的首次。此外，房价跌幅指标也出现了连续5个月的收窄。

积极执行财税优惠政策，且有望明显从中受益的核心城市，正是当下牵引房地产回温的“火车头”。10月份，深圳、广州新房成交面积环比实现翻倍增长，均创下2022年以来月度新高。此外，武汉、福州、苏州等新房成交面积环比涨幅超50%，宁波、温州等同比涨幅超30%。

而从前瞻性指标来看，易居研究院研究员朱光提示，待售面积增幅指标已经连续5个月变小，和销售端数据改善是有密切关联的。“待售面积本身就是库存的一部分，这意味着房地产库存出清的窗口期开启。供求关系在四季度有望迎来一波改善，即意味着供求关系将朝着新的均衡方向演进。”朱光说道。

截至目前，11月以来新房网签成交继续保持较高活跃度。根据中指研究院数据，11月上半月，30个重点城市新房成交面积较10月同期增长约50%，同比增长约20%。核心城市二手房市场也保持一定热度，11月第二周，深圳、成都、杭州二手房成交套数再次创下年内周度新高。

中指研究院研究副总监徐跃进表示，从目前来看，11月新房市场销售仍将保持一定规模。同时，12月为房企业绩冲刺期，若相关增量政策继续出台，前期政策效果将能得到巩固，全国楼市销售同比降幅有望继续收窄。付凌晖认为，随着各项政策效能进一步释放，推动房地产市场止跌回稳的动能将增强，对房地产市场后期走势国家统计局保持乐观的态度。

更多增量政策在路上

在后续可预期的增量政策中，即将进入加速落地期的，应是城中村改造和危旧房改造领域。

在上周，住建部、财政部已经联合印发通知，要求推动符合条件的项目尽快启动实施。按照通知要求，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到近300个地级及以上城市。

陈文静告诉记者，这100万套改造体量中，部分需求有望在今年年底和2025年就转化为实际销售，并对新房销售形成实质性带动。据她测算，若按套均100平方米计算，货币化安置100万套城中村和危旧房可带动约1亿平方米住宅销售，对市场总量的贡献约为10%左右，这部分需求进入市场，有利于推动市场交易活跃度提升。

在11月8日，财政部方面还透露了回收闲置存量土地、存量商品房的政策进展。财政部部长蓝佛安表示，“专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。”

值得注意的是，各类政策通过创新有望形成政策合力，释放出更大的效力。

11月4日，农业发展银行广东省分行向广州市黄埔区“五村七片”城中村改造项目发放专项借款1071万元，用于收购存量商品房用作村民安置房，这是广东首笔收购存量住房用作安置房的专项借款资金，实现了坚持消化存量和优化增量的结合。

广东省住建厅相关人员表示，将加力提速推进城中村改造，用好用足专项借款收购存量商品住房用作安置房政策，组织更多项目采取购买存量商品房的方式解决安置住房问题，助力房地产去库存。

展望后续，惠誉博华最新发布的房地产开发年度展望报告表示，“允许专项债收购土地储备与存量商品房”政策是助力楼市消化库存、止跌企稳的重要举措，还需要久久为功。该机构认为，乐观情形下，预计2025年房地产销售面积或将回升至同比持平。

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