文/陈溯 庞无忌

我国房地产市场仍处于深度调整期。面对新型城镇化的趋势以及房地产市场供求关系的重大变化，中央提出，要加快构建房地产发展新模式。

(资料图片仅供参考)

下一步，如何构建房地产发展新模式？如何做好保交房工作？如何满足工薪收入群体刚性住房需求？城市老旧小区如何改造更新？

23日，住建部在一场发布会上作出回应。

保交房：全面排查、锁定年底前应交付的396万套住房

保交房工作是保障民生、切实保障购房人合法权益的一项重要工作，对稳定各方预期、提振房地产市场信心、防范化解房地产风险具有重要意义。

5月17日，国务院召开全国切实做好保交房工作视频会议，对保交房工作作出了全面部署。

在23日举办的国新办新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长董建国表示，5月17日会议之后，一系列稳市场政策措施出台，保交房工作有序推进，各地因城施策，房地产市场出现了积极变化。

董建国表示，住建部会同国家金融监管总局组织各地进行了一次“大起底”，全面排查在建已售未交付的商品住房项目，锁定了按照合同约定应该在今年年底前交付的396万套住房，作为保交房攻坚战的目标任务。

具体开展了以下几方面工作：

一是形成政策合力。国家层面，住建部会同金融监管总局落实切实做好保交房工作总体方案要求，联合出台政策文件，明确打好保交房攻坚战的工作安排，扩大城市房地产融资协调机制成效。最高人民法院针对房地产“白名单”项目审慎采取财产保全措施等问题。各城市均已按照要求制定了本市的保交房攻坚战实施方案，明确交付计划，并结合当地实际，逐个项目拿出处置方案，部分省份还制定了省级保交房攻坚战工作方案，明确攻坚目标和保障措施。

二是充分发挥城市房地产融资协调机制作用。建立了国家、省、城市三级协调机制，推动符合条件的项目“应进必进”白名单，商业银行落实尽职免责要求，“应贷必贷”给予融资支持。目前，商业银行已经按照审批程序通过了“白名单”项目5300多个，审批贷款金额近1.4万亿元，这些资金正在按照项目的工程进度陆续发放到位。

三是“一项目一策”做好分类处置。指导各地实行“一项目一方案一专班一银行一审计一法官”处置模式。这个模式在郑州首先试点探索，将向全国推广。对符合条件的项目，纳入“白名单”给予融资支持，保障项目建设交付，对于资不抵债的项目，加快推进项目开发企业破产重组或清算，按照最高人民法院关于债务清偿的顺位规定，优先保障购房人合法权益。

四是推进项目按时保质交付。住建部建立了全国保交房信息系统，每套交付任务都做到“一合同一户一身份证号一联系电话”对应，将工作目标落实到户、落实到购房人，交付一套、销号一套。同时，指导各地切实加强项目工程质量监管，确保交付项目具备入住条件，防止出现货不对板的情况。

对于保交房工作现阶段存在的困难，广东省城规院住房政策研究中心李宇嘉指出，一是融资协调机制已经建立，合规项目认定和进入“白名单”。但由于销售下滑，贷款投放后可以推动已售新房竣工交付，但部分项目可能无法产生新的销售以偿还贷款，导致银行贷款投放的积极性不高。二是开发商保交房的主体责任还待落实，只有这样，开发商才会积极促销、卖项目、卖资产，也才能让银行贷款投放有底，有偿还的保障。

加快构建房地产发展新模式

党的二十届三中全会提出，加快构建房地产发展新模式。对于如何构建房地产发展新模式，住建部进行解读。

住房城乡建设部部长倪虹表示，构建房地产发展新模式，概括为四个方面：一是在理念上，深刻领会“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建设适应人民群众新期待的好房子。二是在体系上，以政府为主满足刚性住房需求，以市场为主满足多样化改善性住房需求。三是在制度上，改革完善房地产开发、交易和使用制度，为房地产转型发展夯实制度基础。四是在要素配置上，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制。

董建国表示，房地产发展新模式的构建需要一个过程，需要不断探索实践，目前主要做了六方面工作。

一是完善住房供应体系，重点是增加保障性住房建设和供给，满足工薪收入群体刚性住房需求。

二是部署各地以编制实施住房发展规划和年度住房发展计划为抓手，建立“人、房、地、钱”要素联动机制。

三是有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。不少地方已经推出了一批现房销售项目，探索商品房销售制度改革。

四是建立城市房地产融资协调机制，推出项目“白名单”制度，以城市为单元、以项目为对象，给予合规项目融资支持，推动房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变。

五是研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。

六是建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”，目前在立标准、抓样板上已经做了一些工作。

董建国表示，住建部将和有关部门密切配合，在总结前一段相关试点实践的同时，进一步加强顶层设计，牢牢抓住让民众安居这个基点，加快改革完善商品房销售以及土地、金融、财税等基础性制度，以改革促制度创新、以改革促新模式构建、以改革促产业发展，努力促进房地产高质量发展。

高质量实施好城市更新行动

目前，我国城镇化率达到66.16%，城市发展也已进入城市更新阶段，由过去的大规模增量建设，转为存量提质改造和增量结构调整并重，民众对品质生活也有了更高要求。

住房城乡建设部副部长秦海翔表示，近年来，我国大力推进城镇老旧小区改造、加快实施城市地下管线更新改造、积极推进城市智慧化建设，城市更新行动取得了较明显成效。

“城市更新是一项长期任务。”秦海翔表示，下一步将以打造宜居、韧性、智慧城市为目标，建立可持续的城市更新模式和政策法规，高质量实施好城市更新行动。

在机制上，主要有三个方面：

一是要创新完善以需求为导向、以项目为牵引的城市更新体制机制。现在进入存量更新时期，主体多元、诉求多样，情况发生了很大变化，我们要根据实际需求，推动存量优化、功能完善、品质提升。

二是要坚持“先体检、后更新”，建立健全城市体检和城市更新一体化推进工作机制。特别是要把体检发现的问题作为城市更新的重点，解决群众急难愁盼问题和影响城市的竞争力、承载力、安全性、可持续发展的短板弱项。

三是要建立政策协同机制，完善金融、财税、土地等相关支持政策，鼓励社会资本参与，创新城市更新的投融资模式。

在行动上，要系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，主要有几个重点：

一是继续抓好城镇老旧小区改造，下力气解决好加装电梯、停车、充电等难题，今年的计划是，完成好5万个以上老旧小区改造任务。在此基础上，推动建设一批完整社区，推进老旧街区、老旧厂区等更新改造。

二是持续推进城市的“里子”工程建设，主要是地下管线，按照党的二十届三中全会部署要求，要加强地下综合管廊建设和老旧管线改造升级。今年，力争改造各类老旧管线10万公里以上。

三是大力推进城市生命线安全工程建设，通过数字化手段，实时监测城市的供水、排水、燃气、供热、桥梁、管廊等各类市政设施，对安全隐患做到早发现、早预警、早处置，保障城市安全运行。

四是加强城市内涝治理，今年要完成100个城市、1000个以上的易涝积水点整治，同时加快推进城市排水防涝工程体系建设，统筹城市防洪和排涝，建立健全城市的水系、排水管网、周边江河湖海及水库的联排联调运行管理模式，提升城市的防汛能力和安全韧性水平。

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