韩国房价为什么暴涨?

前期房价的暴涨主要跟两方面因素有关，一是前期受美联储量化宽松政策的影响，海外热钱大量流入韩国房市，但苍蝇不叮无缝的蛋，韩国楼市独特的全租房制度或者说“传贳(shì)房”制度是泡沫催生的制度基础。

与其他国家相比，韩国房地产市场具有鲜明的韩国特色。在租房和买房之间，还推出了全租房模式。在该模式下，租户既不需要买房，也不需要支付房租即可获得房租的使用居住权。

具体讲，租户在再开始需要向房东支付大约相当于房价80%的保证金，合约两年，在此期间可以不用每月支付房租，合约到期后，房东将全额退还租户租金。当然有人会疑问——既然能够付得起房价80%的保证金为什么不直接买房呢?这是因为这笔钱是从银行里带来的，韩国银行系统针对全租房制度推出了相应的贷款，利息要低于房租，而房东的收益则在于租户押金的投资收益。

这种收益既可以来自股市，也可以来自比特币，这些都是近几年韩国居民比较热衷的投资方式，当然更多的人选择用这笔钱继续买房。按照规定，韩国房贷首付一般为20%-30%，这样80%房价市值的押金大约可以再买入3-4套住房，然后再以全租房的形式变现，并可继续重复之前的循环，这种模式在房价上涨的背景下无疑会赚取暴利，并且会进一步推动房地产价格的上涨——杠杆地产牛市。

“成也萧何，败萧何”，这种循环在低利率条件下可以推动房价上涨，在流动性收紧情况下，也必然会造成房地产市场的踩踏。因为合约到期后，房东需要重新偿还押金，而流动性紧缩带来的信贷紧缩，在叠加外资出逃导致的房市调整，导致房东不得不以卖方变现，从而增加市场供给，加剧调整。

当然上述情况的前提是房东还准备买房变现，更可耻的一部分直接携款潜逃，导致租金在合约到期后不仅血本无归反而背负巨债，据统计2022年，韩国共发生2073起全租房押金并吞案，金额高达七千亿韩元。

韩国房价将何去何从?

目前的韩国，面临着家庭负债较高、出生率低迷等问题，在一些分析人士看来，这成为拖累该国房价未来走势的不利因素。

国际金融协会(IIF)2022年6月发布的一份报告显示，2022年一季度，韩国家庭债务占国内生产总值(GDP)的比例高达104.3%，在受调查的36个国家和地区中排名第一。在东亚国家和地区中，中国香港、中国大陆、日本的这一比例分别为95.3%、62.1%、59.7%。

韩国企划财政部近日称，经合组织(OECD)将韩国2023年的经济增长预期从此前的1.6%下调至1.5%，将明年的经济增长预期从2.3%下调至2.1%。

国泰君安分析：“虽然美联储等央行纷纷表态高利率引发的银行业第一轮?；丫?，但是韩国用实例传达出这样一个信号：加息的‘潘多拉魔盒’并没有合上，资产价格和杠杆的压力仍然会让很多投资者夜不能寐。”

韩国政府则出台政策稳定楼市。据韩联社，韩国副总理兼企划财政部长官秋庆镐今年3月表示，该国今年公寓、联体住宅等共同住宅的基准房价同比下降18.6%，为2005年实施相关制度以来最大减幅。他表示，基准房价下降归因于政府争取稳控楼市的政策和央行加息。征收综合房产税的房价基准从6亿韩元上调至9亿韩元(约合474万元人民币)，同时下调税率也将发挥稳定楼市的作用。

关键词： 韩国房价为什么暴涨 80万能在韩国买房