3月17日晚，招商蛇口(001979.SZ)发布2024年年报。报告期内，公司实现营收1789.48亿元，同比增长2.25%；累计实现签约销售面积936万平方米，签约销售金额2193亿元，销售排名站稳行业“五强”，产品力跃居中国房企排行榜第四名。

过去一年，招商蛇口聚焦高能级强心城市，在上海、深圳、南京、苏州、成都等14个城进入当地销售金额排名前五，其中在西安、长沙、合肥、南通、徐州等五城更是位居第一。基于“区域聚焦、城市深耕”的投资策略，招商蛇口2024年在“核心10城”的投资金额占比分别达90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的59%。同时，招商蛇口秉持稳健的财务管理策略，2024年资产负债率、净负债率、现金短债比等核心财务指标始终稳定，“三道红线”保持绿档。

在国家提出房地产新发展模式的背景下，招商蛇口表示，将不断夯实开发业务的基本盘，聚焦核心优质城市和项目，同时坚持风险防控，保持财务稳健、安全；通过打造“产品迭代力、内容运营力、服务增值力”三大核心能力，实现“存量做优”与“增量优做”。持续强化资产运营能力，提高物业服务基础，推进智慧化和绿色化建设，为行业高质量发展树立新标杆。

财务稳健助力销售增长，内驱力推动持续发展

2024年，招商蛇口实现了逆势上涨，累计实现签约销售面积936万平方米，签约销售金额2193亿元，在全国多个城市进入当地流量销售金额排行榜前列。年报显示，招商蛇口在西安、长沙、合肥、南通、徐州等五城销售金额排名位居第一，在南京、上海、深圳、苏州、成都、重庆、佛山、厦门、温州等九城进入当地销售排名前五。

2024年，招商蛇口现金流稳健，在手现金充沛。全年经营活动现金流量净额319.64亿元，期末货币资金余额达1,003.51亿元，达到5年来最高水平。剔除预收账款的资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短债比为1.59，“三道红线”继续处于绿档水平。全年新增公开市场融资154.6亿元，票面利率均为同期同行业最低；综合资金成本2.99%，较年初降低48BP，保持行业最优水平。

这得益于招商蛇口对大环境变化的快速感知与积极应变。去年，招商蛇口对战略进行了优化升级，将原三大策略“区域聚焦、城市深耕、综合发展”调整为“全面聚焦、质效并驱、轻重共赢”。

2024年，招商蛇口坚持“五精”策略，即精挑细选搞开发、精雕细琢提品质、精诚合作促去化、精耕细作抓经营、精打细算控成本，全面提升产品力，打造“招商好房子”。

通过“首席设计师及产品经理”管理体系，“方案+落地”双团队管理模式，招商蛇口在去年研发打造了“3+1”全新产品体系，即天青、启序、揽阅3大产品线和一个高定豪宅“玺”系。凭借完善的产品体系和过硬的产品质量，招商蛇口20余个全国新作首开去化率领先竞品25%，其中北京招商玺、合肥招商玺、武汉武昌序、成都翎云阁、西安揽阅、上海揽阅等共10个项目入选2024年全国十大高端/轻奢/品质作品榜单，招商蛇口更是借此跻身2024中国房企产品力TOP100第四名，以设计驱动的产品溢价能力迈向行业前列。

同时，招商蛇口发力“数智化”，落实“AI+”战略，探索多智能体交互、多模态交互等前沿技术，依托DeepSeek等先进大模型的技术赋能，实现AI应用在智慧服务、智慧空间、智慧运营等更多细分场景的落地。在智慧空间领域建全域安全、绿色低碳的智慧化环境，在智慧运营层面赋能业务提质增效，在智慧服务方面打造“千楼千面”定制化体验，提升客户满意度。

通过不断打造与提升“产品迭代力、内容运营力、服务增值力”这三大核心能力，招商蛇口实现了“存量做优”与“增量优做”，不仅完成逆势增长，也站稳行业五强。

构建商业闭环提升资产运营能力，发力第二成长曲线

当前，房地产行业的发展进入新旧模式转换阶段，提升运营能力，培育利润增长第二曲线成为房企高质量发展的主要方向。招商蛇口也积极推进资产运营类、物业服务类业务协同发展，取得了不俗的成绩。

2024年，招商蛇口主要持有物业全口径收入74.64亿元，同比上涨12%，EBITDA实现36.67亿元，同比上涨11%。其资产运营业务主营包括集中商业、产业园、写字楼、公寓酒店等持有物业运营与资产管理以及会展和邮轮等业务；物业服务板块涵盖物业管理及其增值服务。

具体来看，集中商业是着重打造的业务主赛道之一，2024年此类业务实现收入17.70亿元，开业三年以上项目出租率达91%。招商蛇口经营管理的处于运营期的主要集中商业项目共47个，在建及筹开项目总经营建筑面积约233万平方米。布局主要分布在上海、深圳、南京、苏州、成都、重庆和厦门等核心热门城市。因结合所布局城市的特点，创新多元体验，“海上世界”系、“花园城”系产品已成为招商蛇口具有差异化竞争力的商业名片，经营效益与品牌影响力持续提升。

产业园区方面，招商蛇口聚焦数智科技、绿色科技和生命科技三大新兴产业方向，联合高校院所、重点实验室、领军科学家打造产业创新平台，以“产业投资+孵化服务”协同模式，通过共建创新中心承载新质生产力，2024年累计引入5家国家级重点平台或高校院所、22个代表性产学研项目，搭建起一套科技成果商业化加速模式。公司管理范围内的产业园在营主要项目31个，总经营建筑面积约261万平方米，在建及筹备项目规划经营建筑面积约56万平万米。

公寓方面，在政策利好下，招商蛇口持续围绕壹间、壹栈、壹棠三条产品线构筑公寓品牌的核心竞争力，通过建立营销联动机制，统一全国渠道及客户资源，加强产品迭代更新及客服质量精细化管理等一系列措施，不断提升核心运营管理能力及品牌价值。目前已布局19个城市，经营建筑面积约144万平米；建设期项目规划建筑面积76万平方米。去年实现营收12.34亿元。

物业服务方面，旗下物业上市公司招商积余实现营收171.72亿元，较上年增长9.89%；归母净利润8.40亿元，较上年增长14.24%。报告期末，招商积余在管项目2296个，管理面积达3.65亿平方米。

资产证券化道路上，招商蛇口也走在了行业前列。去年，招商蛇口以位于深圳的壹栈太子湾项目和壹栈林下项目为底层资产，搭建蛇口租赁住房REIT平台，并于10月23日完成上市发行，募集资金13.64亿元。

至此，招商蛇口在产业园区、租赁住房、集中商业等业态搭建了多个REITs平台，成为行业典范。通过各REITs平台打通资产退出通道，招商蛇口成功构建了持有物业“开发－运营－资本化－再投资”的良性循环体系，确立了“投、融、建、管、退”的全生命周期发展模式。这一模式实践了以存量带增量、以产融促周转的轻重结合发展战略，构建了房地产发展的新模式。

此外，招商蛇口旗下写字楼、酒店、会展、邮轮、代建等业务也都获得了良好的发展。

有着储备丰富、业态多样的持有型物业资产，并伴随着不同类型REITs平台的构建，未来招商蛇口将进一步盘活存量资产，必将助力其资产运营业务的良性发展。

物业服务深化“沃土云林”，开启“三次创业”新征程

在行业分化加剧的2024年，招商蛇口旗下的物业管理平台——招商积余坚定“12347”战略，坚持轻型化、规模化、科技化和市场化的“四化”发展原则，积极构建“向善向上”的企业文化，推出并落地“沃土云林”商业模式，持续巩固行业龙头地位，为物业行业高质量发展树立标杆。通过"战略升维构筑护城河、精益运营强化安全边际、数字创新打开价值空间"的三维突破，不仅实现了财务指标的超越，更完成了从传统物业管理商到城市全域服务生态构建者的基因蜕变。

2024年，招商积余实现了营业收入的显著增长，物业管理业务作为公司的核心支柱，表现尤为突出。其营业收入的大幅增长，主要得益于原有物业管理项目的稳步发展以及新拓展项目的积极贡献。这不仅体现了公司在物业领域的深厚积累和广泛布局，更彰显了其在市场拓展方面的强大实力。在规模质量平衡方面，招商积余全年第三方拓展年度合同额达36.93亿元，其中第三方外拓市场非住宅业态新签年合同额达34亿元，占第三方拓展的92%，战略细分赛道优势持续扩大。

回归服务本质、为客户创造价值成为物企发展的核心生命力。服务上，招商积余启动全面提升服务力行动，围绕客户核心利益与需求做好服务落地，提升全方位客户服务能力，深化值得托付的品牌印记。科技上，招商积余以科技驱动效率，加大智慧化场景建设投入，通过多个业态一站式解决方案提升各个细分赛道运营效率。专业上，招商积余聚焦能力建设，强化全业态解决方案的专业壁垒，打造“专家型”服务标签，同时为增值业务打下客户信任的基础。

践行绿色化发展理念，引领行业发展新趋势

着力提升业务的同时，招商蛇口多维度创新管理举措，在环境、社会和治理(ESG)三大维度持续发力，推动企业与社会、环境的和谐共生。

在环境维度，招商蛇口坚持赋能绿色城市，践行“双碳”战略。新增绿色建筑项目32个，新增建筑面积417.74万平方米。截至2024年底，累计建设绿色建筑项目518个，建筑面积达6210.46万平米；超低能耗、近零能耗及零能耗建筑累计35个，建筑面积累计256万平米。

践行央企责任，2024年招商蛇口积极开展具有广泛影响力的公益活动，其中C-Star非洲青年创业创新项目成功入选“中非合作论坛北京行动计划”，为促进中非合作与青年发展贡献力量。

坚持可持续发展(ESG)战略及政策，搭建多渠道披露平台，实现ESG信息能披露尽披露。截止2024底年，招商蛇口MSCI ESG评级维持A级(目前中国房地产行业的最高评级)，同时，在国证、华证、万得等中资ESG评级中位居行业领先水平。

未来，在房地产新发展模式的引领下，招商蛇口凭借充沛的现金储备、稳健的债务管理和创新的发展理念，走出了一条高质量发展的新路径。未来，招商蛇口将继续锚定行业“五强”目标，持续落实“AI+”战略，打造“好房子，好内容，好服务”智慧地产新范式，为行业数智化贡献“蛇口样本”，全面构筑高质量开发与高品质服务的新发展格局，助力公司高质量转型发展。

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